Zielsetzung und Anwendung
Die Gebäude-Diagnose kann zum besseren Verständnis mit dem Besuch des Hausarztes bzw. des Allgemeinen Arztes verglichen werden.Die meisten Vergleiche hinken zwar.
Jedoch unser Ansatz ist, komplexe Sachverhalte mit der vertrauten Situation des Arztbesuches zu vergleichen.
Jetzt kann auch Kompliziertes einfach, nachvollziehbar und vor allem begreifbar dargestellt werden. Wo der Mensch durch seine Sprache den Schmerz artikulieren kann, wird durch diese Methode das Gebäude zum "Sprechen" gebracht.
Schritt 1
Die Aufgabe des Spezialisten als althauserfahrener Architekt ist es, sein Hörrohr an das Gebäude so anzulegen, dass eine tendenzielle Aussage möglich wird.Wo ein Arzt sein Stethoskop oder das Fieberthermometer ansetzt, wird der erfahrenen Althausberater sein geschultes Auge, vielleicht auch die Nase oder z.B. ein Feuchtigkeitsmessgerät vor Ort einsetzen.
Die "Röntgenaufnahme" des Gebäudes erfolgt durch das Gebäude-Profil, das die Gebäudesituation so kompakt darstellt, dass bereits beim ersten Betrachten die Missstände und Schwächen und vor allem die Stärken und positiven Ansätze eines Gebäudes erfasst, ablesbar macht und so überschaubarer werden lassen.
Schritt 2
Wieder der Vergleich mit dem Allgemeinmediziner:Sollte die Untersuchung noch keine eindeutigen oder präzise interpretierbaren Ergebnisse bringen, muss der "Facharzt" hinzugezogen werden.
Im Falle der Gebäudediagnose sind dies die Fachingenieure; z.B. für Bauphysik oder Bauchemie: weitere Spezialuntersuchungen wie Thermografien oder Laboruntersuchungen werden angeordnet und durchgeführt.
Das ist dann die zweite Diagnose-Ebene als Vorbereitung weiterer Schritte oder Entscheidungen, eben wie beim Mensch als Patienten.
Die Diagnose
Wie der Arzt - so der Althausspezialist.In der Diagnose wird zusammengefasst, was erkannt, untersucht und ausgewertet wurde.
Der Heilungsprozess
Der Diagnose folgt nun der Maßnahmenplan, der den "Heilungsprozess" des Hauses mit dem für die Planung notwendigen Rahmen versieht, d.h. einem Prioritätenkatalog, einer Kostenschätzung, einer Zeitachse etc..Bereits jetzt können die ersten Entscheidungen getroffen werden, unter welchen Voraussetzungen das untersuchte Gebäude "behandelt" bzw. saniert werden kann.
Chancen und Stärken
Auch diese werden innerhalb des Barometers dargestellt, denn auch immaterielle Werte haben ihr Darstellungsrecht.Dabei werden unbeachtete oder unbeachtet gebliebene Gebäudeteile wie Stuckverzierungen, besondere Holzkonstruktionen, Erker, Balkone, Treppenhäuser, die verkehrliche Lage oder auch historische Materialien und Verarbeitungstechniken in den komplexen Prozess der Werteinschätzung miteinbezogen.
Es erfolgt also keine ausschließliche Bewertung aus Bankensicht, sondern eine, die weit darüber hinausgeht.
Bewertung / Wichtung und Finanzierbarkeit
Als weiteres Ergebnis der idi-al-Auswertung soll auch für den weiteren Prozess ein individueller Fahrplan mitgeliefert werden.Das Augenmerk muss dabei sowohl auf die konstruktiven als auch die ideellen Werte gerichtet werden.
Es schließt jedoch nicht aus, dass dann auch ein Banker oder Investor die mögliche Nutzung als auch die Wirtschaftlichkeit eines Gebäudes differenzierter einschätzen kann.
Mit speziellen Wichtungspunkten hinterlegt, ermöglicht das idi-al-Schwächen-Stärken-Profil, über den Jetzt-Zustand eine mögliche Wertigkeit des Soll-Zustandes, also nach der Revitalisierung der Bausubstanz, darzustellen.
Zusammenfassung
Das Schwächen-Stärken-Profil eignet sich für Gebäude jeglicher Art:Wohngebäude, Industrie- und Gewerbebauten, Alt- und auch Neubauten, historische Bauten.
Dieser erste Gebäude-Check wird damit insbesondere für einen Eigentümer oder Investor, der im Regelfall kein Fachmann ist, die einfachste, optisch begreifbare Darstellungsmethode sein.
Obwohl der Architekt als Fachmann die DIN 276 und weitere Vorgaben berücksichtigen muss, ist das äußere Ergebnis so komplex zusammengestellt, dass es in der Regel nicht nur einer Bewertung nach Mindestmaßstäben entspricht, sondern sogar noch weit darüber hinausgeht.
Es erfolgt eine systematische Bewertung von außen nach innen und von oben nach unten.
Eine erste allgemeine Einschätzung und sodann eine genauere Analyse und Bewertung der Fassade, des Daches, der Fenster, des Putzes, der Gebäudetechnik sind aus Sicht des erfahrenen Praktikers eine bewährte Reihenfolge.
Noch einmal ein Vergleich:
Bestimmte Eigenheiten eines Gebäudes stellen Charakteristika dar. Wie beim Menschen der Händedruck, die Kleidung, der Gang oder die Sprache, verraten besondere Symptome dem erfahrenen Arzt viel über seinen Patienten und legen damit seine Vorgehensweise bei den weiteren Untersuchung fest.Ähnlich muss es auch der Banker bzw. der Finanzierer / Investor betrachten:
Es sind sicher nicht nur nackte Zahlen, von denen er geleitet wird. Bei
ganzheitlicher Betrachtung besteht die Chance, auch angeblich unattraktive und defekte Bausubstanz zu erkennen, um sie zukünftig optimale und
finanziell rentabel zu nutzen.
Die Aufgabe eines nützlichen und gewinnbringenden Analyseinstrumentes erfüllt das idi-al.Schwächen-Stärken-Profil in hohem Maße.
Ganzheitlich als "muss"
Die ganzheitliche Betrachtung, als Basis, als Sicherheit notwendiger Entscheidung insbesondere für:Für den Banker heißt es: Sicherheit hinsichtlich der Finanzierung
Für den Investor heißt es: Gute Verkaufbarkeit bei attraktivem Marktpreis
Für den Eigentümer heißt es: Zeitgemäßer Komfort, Substanzerhaltung, Nachhaltigkeit
Für die Gemeinde heißt es: Erhaltung, Bewahrung und Neuschaffung von Lebensräumen, Lebensqualität
Für das Land heißt es: Bewahrung der baulichen und kulturellen Identität
Und für Europa: Wertemaßstäbe vergleichbarer gestalten
Die Methode "mit Biss"!
Wer glaubt, diese Methode der Ersteinschätzung sei zu oberflächlich, sollte die einzelnen Punkte und die Qualität der Aussagen genauer betrachten. Die Kernaussage des Profils ist wie eine Messlatte zum "Wohlbefinden" des Gebäudes zu verstehen. Die Abweichungen von – 5 bis +5 kann man auch mit dem Bio-Rhythmus vergleichen. Größere "Unregelmäßigkeiten" zwingen zu weiterer Untersuchung und damit zu verfeinerten Aussagequalitäten. Entscheidend dabei ist die Sicherheit, wichtige Kriterien und Umstände nicht übersehen zu können. Die Methode geht dabei davon aus, dass eine nicht dargestellte –5 noch lange nicht +5 bedeuten muss. D.h., nicht erkannte Mängel bedeuten nicht, dass es keine gibt. Sowohl der behandelnde "Althaus-Spezialist" als auch andere Beteiligte ist angehalten, Entscheidungen zur weiteren Untersuchung zu treffen. Wo jedoch keine Entscheidung fällt, bleibt dann der Tatbestand der "Unterlassung" (unterlassene Hilfeleistung). Denn es muss jedem klar sein, dass eine nicht untersuchte Substanz auch "negative" Folgen haben kann. (z.B. einen Schwammbefall!)Die Methode in Einzelschritten / Der Kreislauf / Biorhythmus / Lebenszyklen
A Ersteinschätzung: S-S-Profil vergl. HausarztB Detailuntersuchung nach S-S-Profil vergl. Hausarzt
C Ausführungsplanung Maßnahmenplan
D Qualitätskontrolle Der Heilungsprozess
E Gebäudeunterhaltung FM
F siehe Teil A periodisch wiederkehrender Check vergl. Vorsorgeuntersuchung oder ASU/TÜV
I Energie-Pass Die Energie-Bilanz wird positiv oder negativ
II Gebäude-Pass Das Gebäude erhält eine Plakette mit der Gesamtauswertung dargestellt.
